Steuern sparen mit Immobilieninvestitionen
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beste Finanzierungsstruktur & KfW-Förderungen
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Eigenkapital für ein optimiertes Immobilieninvestment für max. Eigenkapitalrendite
Die Bank finanziert den Kaufpreis, Sie bringen in der Regel nur die Kaufnebenkosten ein. Die Mieteinnahmen tragen einen großen Teil von Zins und Tilgung. Über die Abschreibung beteiligt sich das Finanzamt spürbar an Ihrer Investition. Nach zehn Jahren können Sie die Wohnung steuerfrei verkaufen oder sie behalten und weiter Mieteinnahmen beziehen.
Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt dieser Effekt.
AfA je Anlageklasse
Neubau
Degressive AfA – 5 % jährlich (§ 7 Abs. 5a EStG)
Abgeschrieben werden jedes Jahr 5 % vom verbleibenden Restwert des Gebäudeanteils. In den ersten Jahren ist die Abschreibung damit deutlich höher als bei der linearen AfA von 3 %. Begünstigt sind Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde. Der Kauf ist bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung möglich. Nach etwa 14 Jahren ist ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll.
Sonder-AfA – zusätzlich 5 % über vier Jahre (§ 7b EStG)
Für Neubauwohnungen im Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) kommen im Jahr des Kaufs und in den drei Folgejahren jeweils weitere 5 % hinzu, insgesamt 20 %. Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur degressiven AfA genutzt.
Voraussetzungen:
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029
- Kauf spätestens im Jahr der Fertigstellung
- Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr des Kaufs und in den neun Folgejahren
Ob ein Projekt diese Voraussetzungen erfüllt, ist in den Projektunterlagen ausgewiesen.
Denkmalimmobilien
Denkmal-AfA (§ 7i bzw. § 7h EStG)
Die Sanierungskosten werden innerhalb von zwölf Jahren vollständig abgeschrieben:
- Jahr 1 bis 8: jeweils 9 %
- Jahr 9 bis 12: jeweils 7 %
Begünstigt sind die Sanierungsarbeiten, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Die Denkmalbehörde bestätigt sie mit einer Bescheinigung. Die Altbausubstanz wird zusätzlich linear abgeschrieben: mit 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, sonst mit 2 %.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon Sanierungsanteil 200.000 €
➤ Jahr 1 bis 8: 18.000 € Abschreibung pro Jahr
➤ Jahr 9 bis 12: 14.000 € Abschreibung pro Jahr
➤ Bei 42 % Steuersatz: rund 7.560 € weniger Steuer pro Jahr in den ersten acht Jahren, über zwölf Jahre insgesamt rund 84.000 €
Bestandswohnungen
Bestandswohnungen wirken sofort: Mieteinnahmen ab Übergabe, Steuereffekt ab dem ersten Jahr, keine Bauzeit. Der Gebäudeanteil wird linear abgeschrieben, mit 2 % (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (vor 1925).
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer, kann sie mit einem qualifizierten Gutachten nachgewiesen werden. Die jährliche Abschreibung steigt dann entsprechend. Bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren sind es beispielsweise 4 % pro Jahr.
Für alle Anlageklassen
- Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten absetzbar.
- Kaufnebenkosten erhöhen die Abschreibungsgrundlage. Kosten der Finanzierung, etwa für die Grundschuld, sind sofort absetzbar.
- Grund und Boden werden nicht abgeschrieben, nur der Gebäudeanteil.
- Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Vereinbaren Sie Ihr unverbindliches Informations- und Beratungsgespräch.
Ganz gleich, ob Sie sich erstmals mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage beschäftigen oder bereits konkrete Vorstellungen haben – in unserem Gespräch beantworten wir Ihre Fragen transparent, verständlich.
Montag bis Freitag: 8:00 Uhr - 19:00 Uhr
Samstag: 9:00 Uhr - 14:00 Uhr
DIE FINANZIERUNG:
Optimale Finanzierungsstruktur für Kapitalanleger
Das System vereint steuerliche Abschreibungen, zinsgünstige KfW-Förderdarlehen und einen optimierten Eigenkapitaleinsatz zu einer effizienten Investitionsstrategie. Durch diesen gezielten Hebel wandeln Sie Steuerlast in Privatvermögen um und erzielen eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrendite bei maximaler Strukturqualität.
Ein abgestimmtes Finanzierungskonzept für Investoren, die planbaren Vermögensaufbau ohne Kompromisse suchen.
Finanzierung & Eigenkapital
Eigenkapital: So setzen Sie es strategisch ein
100 % Kaufpreisfinanzierung
In der Regel wird der gesamte Kaufpreis finanziert. Aus Eigenmitteln tragen Sie nur die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Ausnahmen gibt es, wenn eine Bank ein Objekt nicht vollständig finanziert. Ihr Eigenkapital bleibt so verfügbar, etwa für weitere Investitionen oder als Reserve.
Mehr Eigenkapital einsetzen?
Zusätzliches Eigenkapital senkt die monatliche Belastung. Wirtschaftlich ist es oft sinnvoller, es auf mehrere Investitionen zu verteilen. Was für Sie passt, hängt von Ihren Zielen und Ihrer Vermögensplanung ab.
Der Hebeleffekt
Sie erwerben eine Immobilie überwiegend mit Fremdkapital und profitieren dennoch vollständig von Mieteinnahmen, Steuervorteilen und Wertentwicklung. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital entsteht so eine deutlich höhere Rendite als bei einem Kauf aus eigenen Mitteln. Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Deshalb sind Standort, Projektqualität und eine solide Finanzierungsstruktur entscheidend.
Zinsbindung
- 10 Jahre: meist etwas günstigerer Zinssatz und Flexibilität nach Ablauf der Spekulationsfrist, für Anschlussfinanzierung oder steuerfreien Verkauf
- 15 Jahre: längere Planungssicherheit bei meist etwas höherem Zinssatz
Die Höhe der Tilgung wird unabhängig davon festgelegt und auf Ihre Ziele abgestimmt.
Nach zehn Jahren
Sie entscheiden: Sie verkaufen steuerfrei oder Sie behalten die Wohnung, finanzieren an und beziehen weiter Mieteinnahmen. Langfristig wird die Wohnung zu einem schuldenfreien Sachwert mit laufendem Einkommen, etwa für die Altersvorsorge.
Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite
Der wesentliche Vorteil einer kreditfinanzierten Immobilieninvestition liegt im sogenannten Hebeleffekt: Durch Fremdfinanzierung erwirbt der Investor eine Immobilie mit fremdem Kapital und profitiert dennoch vollständig von deren Wertsteigerung und Vorteilen.
Die Eigenkapitalrendite wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, insbesondere durch:
- Mieteinnahmen, die zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten beitragen
- Steuerliche Vorteile, die die Nettorendite erhöhen
- Wertsteigerung der Immobilie, die langfristig zu einem erheblichen Vermögenszuwachs führen kann
Finanzierungslaufzeiten
Die Wahl der Zinsbindungsdauer beeinflusst nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die finanzielle Flexibilität:
- 10-jährige Laufzeit: Höhere Tilgung, schnellere Entschuldung, frühzeitige Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung oder zum Verkauf
- 15-jährige Laufzeit: Niedrigere monatliche Raten, höhere Liquidität für weitere Investitionen, langfristige Zinssicherheit
Nach Ablauf der Zinsbindung besteht entweder die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung oder eines Verkaufs der Immobilie - steuerfrei.
Verkaufsstrategie: Werterhalt und Wertsteigerung
Langfristig orientierte Immobilieninvestoren profitieren insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen von einer stabilen oder steigenden Wertentwicklung. Eine kluge Standortwahl kann dazu führen, dass der Verkaufswert nach 10 oder 15 Jahren den ursprünglichen Kaufpreis deutlich übersteigt.
Zusätzlich spielt der steuerliche Aspekt eine wesentliche Rolle: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei. Dies kann ein entscheidender Faktor für den optimalen Zeitpunkt eines Verkaufs sein.
Steuerliche Aspekte der Finanzierung
Investoren können verschiedene steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die die Gesamtrendite der Immobilie erheblich verbessern:
- Zinsaufwendungen für das Darlehen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar
- Abschreibungen (AfA) mindern die Steuerlast und verbessern die Liquidität
- Degressive AfA von 5 % bei Neubauten erhöht den steuerlichen Vorteil in den ersten Jahren
- Verkaufsgewinne nach 10 Jahren sind steuerfrei realisierbar
Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite
Der wesentliche Vorteil einer kreditfinanzierten Immobilieninvestition liegt im sogenannten Hebeleffekt: Durch Fremdfinanzierung erwirbt der Investor eine Immobilie mit fremdem Kapital und profitiert dennoch vollständig von deren Wertsteigerung.
Die Eigenkapitalrendite wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, insbesondere durch:
- Mieteinnahmen, die zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten beitragen
- Steuerliche Vorteile, die die Nettorendite erhöhen
- Wertsteigerung der Immobilie, die langfristig zu einem erheblichen Vermögenszuwachs führen kann
KfW-Förderungen
KfW-Förderkredite senken die Finanzierungskosten und lassen sich mit den Steuervorteilen kombinieren. Den Antrag stellt die finanzierende Bank vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wir stimmen diesen Ablauf mit Ihnen und der Bank ab.
Klimafreundlicher Neubau (Programm 297/298)
- Effizienzhaus 40: Förderkredit bis 100.000 € je Wohnung
- Effizienzhaus 40 mit QNG: Förderkredit bis 150.000 € je Wohnung
- Zinsverbilligter Kredit aus Bundesmitteln
- Die Bestätigung nach Fertigstellung stellt der Bauträger aus
Effizienzhaus 55 – befristet bis 31. Dezember 2026
- Förderkredit bis 100.000 € je Wohnung
- Voraussetzungen: gültige Baugenehmigung bei Antragstellung, keine Öl- oder Gasheizung
Denkmalimmobilien (Programm 261)
- Förderkredit bis 150.000 € je Wohnung
- Effizienzhaus Denkmal EE: 5 % Tilgungszuschuss, bis zu 7.500 €
- Mit zusätzlicher Nachhaltigkeits-Klasse: 10 % Tilgungszuschuss, bis zu 15.000 €
- Der Tilgungszuschuss wird nach Abschluss der Sanierung auf den Kredit angerechnet
Welche Programme für ein Projekt gelten, steht in den Projektunterlagen. Die tagesaktuellen Konditionen nennt Ihnen die finanzierende Bank.
