Steuern sparen mit Immobilien:

Immobilien sind eine der effektivsten Möglichkeiten, Steuern zu sparen und gleichzeitig ein langfristiges Vermögen aufzubauen. Besonders Neubauwohnungen mit 5 % degressive Abschreibung (AfA) und Denkmalimmobilien und Sanierungsobjekte mit Denkmal- oder Sonder-AfA bieten Kapitalanlegern, ermöglichen steuerliche Vorteile.

Warum Immobilien steuerlich begünstigt sind:

Immobilien gelten als essenziell für die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung. Um Investitionen in den Wohnungsbau und die Sanierung historischer Bauten zu fördern, hat der Gesetzgeber gezielte steuerliche Anreize geschaffen.

Für Kapitalanleger bedeutet dies:

• Abschreibungen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen: Durch die steuerliche Berücksichtigung der Abnutzung Ihrer Immobilie könnten Sie einen Teil Ihrer Investitionskosten über mehrere Jahre steuerlich geltend machen.

Steuervorteile ▪ Neubauwohnungen
5 % degressive AfA
- § 7 Abs. 5a EStG

Die degressive Abschreibung für Neubauten ermöglicht es, in den ersten Jahren nach dem Kauf höhere Beträge steuerlich abzusetzen. Dies lohnt sich besonders für Kapitalanleger mit gutem bis hohem Einkünften, da sie dadurch kurzfristig erheblich Steuern sparen können.

Beispielrechnung:

• Neubauwohnung - Herstellungskosten: 300.000 €
• 5 % degressive-AfA  - z.B. für 10 Jahre:
• Jahr 1: 15.000 € (5 % von 300.000 €)
• Jahr 2: 14.250 € (5 % vom Restwert: 285.000 €)
• Jahr 3: 13.537,50 € (5 % vom Restwert: 270.750 €)
• ... etc. 
  Ab ca. 8 - 10 Jahren könnte der Wechsel zur lineare AfA lohnen, fragen Sie hierzu einen Steuerberater, dieser kann Ihnen hierzu fundierte und auf Ihre Situation entsprechend Angaben liefern und Sie beraten!

Steuervorteile ▪ Denkmalimmobilien
mit Denkmal-AfA (Sanierungsanteil vom Kaufpreis - 100 % abschreibbar)
- § 7i/7h EStG

Bis zu 100 % der Sanierungskosten könnten über einen Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben werden:

• In den ersten 8 Jahren jeweils 9 % p.a.
• In den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % p.a.
  
  

Beispielrechnung:

• Kaufpreis der Denkmalimmobilie: 400.000 Euro
• Sanierungsanteil: 200.000 € (50 %)
• Abschreibung auf Sanierungskosten:
• Jahr 1–8: 18.000 € p.a. (9 %)
• Jahr 9–12: 14.000 € p.a. (7 %)
  

Innerhalb von 12 Jahren können die gesamten Sanierungskosten von 200.000 € abgeschrieben werden. Dies ergibt bei einem Steuersatz von 40 % eine Steuerersparnis von 80.000 €. Zusätzlich können die Gebäudekosten mit der linearen AfA (2 % p.a.) abgeschrieben werden.

Zusammenfassung:

Die steuerlichen Vorteile machen Immobilien zur attraktivsten Anlageklasse für Kapitalanleger. Während andere Investments wie Aktien oder Fonds nur begrenzt steuerlich begünstigt sind, profitieren Sie bei Immobilien von:

• Regelmäßigen Einnahmen durch Miete
• Langfristigem Vermögensaufbau durch Wertsteigerung
• Einmaligen und laufenden Steuerersparnissen
• Steigende Rendite durch Mietzinssteigerung
• KfW-Förderungen
  
  

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+ NEUBAU:
QNG (KfW40/KN40) & 5 % Sonder-AfA für 4 Jahre

QNG und Sonder-AfA nach § 7b EStG: Steuerliche Chancen für nachhaltigen Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet privaten Investoren erhebliche steuerliche Entlastungen bei QNG-zertifizierten Neubauwohnungen. Sie ermöglicht über vier Jahre eine zusätzliche lineare Abschreibung von 5% auf Basis einer festen Baukostenobergrenze – unabhängig vom Kaufpreis. Dieser Artikel erklärt fundiert die Regelung, die genaue Berechnung der Obergrenze und Voraussetzungen.

Was ist QNG?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bestätigt hohe Nachhaltigkeitsstandards (z. B. Effizienzhaus 40, DGNB), inklusive Energieeffizienz, CO₂-Bilanz und Lebenszykluskosten. Es ist Voraussetzung für die Sonder-AfA und sorgt für niedrige Betriebskosten sowie stabile Mieten – ideal für Langzeitinvestitionen.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG

§ 7b EStG erlaubt seit 2023 (bis 30.9.2029) eine zusätzliche 5% lineare Sonderabschreibung jährlich über 4 Jahre (kumulativ 20%) auf die förderfähigen Baukosten. Sie kommt zusätzlich zur regulären AfA (linear oder degressiv). Die Abschreibung startet anteilig ab Fertigstellung und mindert Vermietungseinkünfte direkt.

Voraussetzungen für Investoren

• Mietwohnungsneubau mit Vermietungspflicht (keine Eigennutzung etc.).
• Zeitraum: Bauantrag/Bauanzeige 1.1.2023–30.9.2029.
• QNG-Zertifikat (EH 40 oder äquivalent), vorab geprüft.
  
  

Baukostenobergrenze: Genaue Berechnung

Wichtig: Nicht der Verkaufspreis  auch nicht ohne Grund/Boden-Anteil oder tatsächliche Herstellungskosten entscheiden, sondern ausschließlich die gesetzlich festgelegte Baukostenobergrenze für abschreibbare Bauteile z.B. KG 300 / KG 400 ohne Grund/Boden, Nebenanlagen. 

Aktuelle Grenzen (seit Wachstumschancengesetz 2024):

• Obergrenze: 5.200 € pro m² Wohnfläche.
• Bemessungsgrundlage für 5% AfA: 4.000 € pro m² Wohnfläche

📌 Hinweis zur Steuerberatung

Wir sind keine Steuerberater. Die genannten Angaben stellen allgemeine Informationen dar und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Bitte wenden Sie sich an einen Steuerberater, um Ihre persönliche Situation rechtssicher zu klären. Irrtum, Änderungen vorbehalten