Neubauwohnungen in Nürnberg
• KfW40/QNG
Die Lage
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ein zentraler, charmanter, aufstrebender und begehrter Stadtteil Nürnbergs
➧ Wohnungsgrößen: 1-Zimmer- bis 4-Zimmer-Wohnungen
1-Zimmer-Wohnungen inkl. Einbauküche/Möblierung
2-Zimmer-Wohnungen inkl. Einbauküche
➧
Wohnflächen ab ca. 21 m²
➧ Steuervorteile: 5 % degressive AfA + QNG mit 5 % Sonder-AfA (4 Jahre) gemäß § 7b EStG möglich
➧ KfW Programm: Förderkreditprogramm 297/298 KFN Wohngebäude QNG
➧ Kaufpreise ab 188.000 €
➭ inklusive Einbauküche/Möblierung bei 1-Zimmer-Wohnungen & Einbauküchen: 2-Zimmer-Wohnungen
➧ Service für Kapitalanleger: Mietpool-Konzept (optional) inkl. kostenloser Erstvermietung und Vermietungsgarantie
Im Nürnberger Kohlenhof-Areal entsteht das neue Wohnquartier, nur rund 500 Meter von der Nürnberger Altstadt entfernt und ideal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden, profitieren Käufer von einer der wachstumsstärksten Regionen Süddeutschlands.
Der Neubau entsteht im energieeffizienten KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard und erfüllt damit die Voraussetzungen für ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen - bis 150.000 € je Wohnung. Für Kapitalanleger zusätzlich attraktive steuerliche Vorteile durch die
5 % degressive Abschreibung und 5 % Sonder-AfA (4 Jahre) möglich.
- Zentrale Lage im stark wachsenden "Kohlenhof-Areal", fußläufig zur Nürnberger Altstadt
- Energieeffizienter KfW-Effizienzhaus-40-QNG-Standard
- KfW-Förderdarlehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu vergünstigten Konditionen
- Steuervorteile: 5 % degressive Abschreibung, Sonder-AfA nach § 7b EStG möglich
- Mietpool-Konzept (optional)
- TÜV-geprüfte, unabhängige Bauüberwachung während der gesamten Bauphase
- Wohnungsgrößen von vollmöblierten 1-Zimmer-Wohnung bis 4-Zimmer-Wohnung (2-Zim.-Wohnung inkl. Einbauküche)
- Tiefgaragenstellplätze mit Lademöglichkeit für E-Mobilität
- Keine Käuferprovision
Wohnungsbeispiele
Eine Auswahl verfügbarer Wohnungen mit Kaufpreis und dem Eigenkapital, das für die Kaufnebenkosten einzuplanen ist. Die vollständige Verfügbarkeitsliste erhalten Sie mit den Projektunterlagen.
0170 66 94 850
Haben Sie Fragen? Rufen Sie uns direkt an – ohne Terminvereinbarung!
HIKV.CARE – Wir sind auch nach dem Notartermin für Sie da. Ob während der Bauphase, bei der Übergabe oder später:
Bei Fragen und Anliegen rund um Ihre Immobilie bleiben wir Ihr persönlicher Ansprechpartner.
Beispiel: 1-Zimmer-Wohnung inkl. Möblierung & Einbauküche
1-Zimmer-Wohnung · KfW 40 QNG
Annahmen: Kaltmiete 23,49 €/m² ohne Steigerung, Vermietung ab 09/2029, keine Leerstände, zu versteuerndes Einkommen 120.000 € (Splittingtarif, 8 % Kirchensteuer). Musterberechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Wir empfehlen die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung inkl. Einbauküche
Was eine Neubauwohnung als Kapitalanlage konkret bedeutet
Eine reale Berechnung, Schritt für Schritt erklärt: vom Kauf über die Finanzierung und den Steuervorteil bis zum Vermögen nach fünfzehn Jahren.
Wohnung, 56 m² Neubau EH40/QNG mit Küche 100 % KaufpreisfinanzierungWas kostet der Kauf – und was bringe ich selbst ein?
Kaufpreis und Küche werden vollständig über Darlehen finanziert. Aus eigenen Mitteln kommen nur die Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Die Darlehen werden während der Bauzeit nach Baufortschritt ausgezahlt. Zinsen fallen nur auf die bereits ausgezahlten Beträge an und sind steuerlich absetzbar.
| Kaufpreis Wohnung | 457.232 € |
| Küche | 7.500 € |
| Vollständig finanziert | 464.732 € |
| Grunderwerbsteuer | 16.003 € |
| Notar und Grundbuch | 9.145 € |
| Zinsen während der Bauzeit (2028–2029) | 17.336 € |
| Eigener Kapitaleinsatz gesamt | 42.484 € |
Wie wird der Kauf finanziert?
Für energieeffiziente Neubauten steht ein zinsgünstiges KfW-Förderdarlehen zur Verfügung. Den übrigen Betrag deckt ein Bankdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung ab.
Das Förderdarlehen ist in den ersten fünf Jahren tilgungsfrei – das entlastet die Anfangsphase spürbar.
| KfW-Förderdarlehen 2,94 % Sollzins, 10 Jahre fest |
150.000 € |
| Bankdarlehen 4,50 % Sollzins, 10 Jahre fest |
314.732 € |
| Darlehen gesamt | 464.732 € |
Wie entsteht der Steuervorteil?
Das Finanzamt erkennt bei einer vermieteten Neubauwohnung mehr Kosten an, als tatsächlich Geld abfließt. Der Grund sind die Abschreibungen: Der Wertverzehr des Gebäudes – hier 90 % des Kaufpreises – wird jährlich als Aufwand angesetzt. Beim Neubau EH40/QNG mit 5 % degressiver Abschreibung plus 5 % Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren. Die Küche wird zusätzlich über zehn Jahre abgeschrieben.
Übersteigen Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen – und damit Ihre Einkommensteuer.
| Beispiel: erstes volles Mietjahr | |
| Mieteinnahmen | + 12.384 € |
| Abschreibungen (degressiv, Sonder-AfA, Küche) | − 32.687 € |
| Darlehenszinsen | − 18.328 € |
| Absetzbare Nebenkosten | − 648 € |
| Steuerlicher Verlust | − 39.278 € |
| Steuerersparnis in diesem Jahr | 15.771 € |
Steuerersparnis pro Jahr
Was bedeutet das monatlich?
Im ersten vollen Mietjahr decken Miete und Steuerersparnis Zinsen, Nebenkosten und Tilgung vollständig – es bleibt ein monatlicher Überschuss.
| Erstes volles Mietjahr, pro Monat | |
| Miete | + 1.032,00 € |
| Steuerersparnis (anteilig) | + 1.314,28 € |
| Hausgeld und Verwaltung | − 90,24 € |
| Zinsen | − 1.527,32 € |
| Überschuss vor Tilgung | + 728,72 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | − 413,85 € |
| Überschuss nach Tilgung | + 314,87 € |
Was entsteht nach 15 Jahren?
Aus einem Kapitaleinsatz von rund 42.500 € – Kaufnebenkosten und Zinsen während der Bauzeit – entsteht ein Vermögenswert, der sich aus zwei Quellen speist: der Tilgung, die Mieter und Finanzamt maßgeblich mittragen, und der Wertentwicklung der Immobilie.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst – vergleichbar mit dem Zinssatz einer Geldanlage.
| Eigenkapitalrendite mit Wertentwicklung | 12,76 % p. a. |
| Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung | 4,24 % p. a. |
Die Annahmen dieser Berechnung
- Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € p. a.
- Veranlagung: Ehepaar (Splittingtarif), ohne Kirchensteuer
- Fertigstellung 2029, Vermietung ab Juni 2029
- Miete: 18,51 € je m² (1.032 € monatlich), +10 % in 2032 und 2037
- Wertentwicklung: 2 % p. a. bzw. 0 % im Vergleich
- Betrachtungszeitraum: 15 Jahre
Unverbindliches Rechenbeispiel (Stand 09/2026). Die steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch das Finanzamt und hängen von der persönlichen Situation ab; sie ersetzen keine Steuerberatung. Finanzierungskonditionen und Fördermittel sind beispielhaft und werden zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme festgelegt. Die Wertentwicklung ist eine Annahme und nicht garantiert. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen des Bauträgers.
LAGEBESCHREIBUNG
KOHLENHOF-AREAL / GOSTENHOF in Nürnberg – urban, exzellent angebunden, zukunftssicher.
Im innenstadtnahen "Kohlenhof" im Stadtteil Gostenhof, entsteht ein modernes Stadtquartier auf historischem Boden – nur wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof. Büro- und Bildungsnutzungen wie IKON, Güterwerk und der neue SAE-Campus setzen Impulse. Für Kapitalanleger bedeutet das: zentrale Lage, starke ÖPNV- und Autobahnanbindung, vielfältige Nachfrage und langfristiges Aufwertungspotenzial in einer wachsenden Metropolregion.
Auf dem ehemaligen Bahngelände (zehn Hektar) werden 75.500 m² Büroflächen gebaut. Neben dem schon fertigen „Orange Campus“ (neuer Hauptsitz der GFK – ca. 8.200 Mitarbeiter) sowie die Zentrale der Datev (ca. 8.400 Mitarbeiter) sollen u.a. der Turm „IKON“ und das sechsgeschossige Bürogebäude „Güterwerk“ in die Höhe wachsen in das Novartis einzieht.
KOHLENHOF-AREAL IM STADTTEIL GOSTENHOF
Der Kohlenhof ist eine innenstadtnahe Quartiersentwicklung auf dem ehemaligen Gelände des Hauptgüterbahnhofs – wenige Gehminuten westlich des Hauptbahnhofs. Das Areal wandelt sich seit Jahren zu einem hochwertigen Mix aus Büros, Bildung, Dienstleistungen und Wohnen, mit ausgezeichneter ÖPNV-Anbindung und schneller Erreichbarkeit der Autobahnen.
Mikrolage & Anbindung
- Zentral & fußläufig: Innenstadt/Hauptbahnhof in unmittelbarer Nähe; urbanes Umfeld mit Gastronomie, Kultur und Nahversorgung.
- ÖPNV: U-Bahn-Knoten (Hauptbahnhof/Plärrer), Straßenbahn und Bus im direkten Umfeld – schnelle Wege in alle Stadtteile.
- Straße: Direkte Anbindung an A73/Frankenschnellweg; die Neue Kohlenhofstraße entlastet und verbessert die Ein- und Ausfädelung in die City.
Quartiersentwicklung & Referenzprojekte
- Büroquartier Kohlenhof: Leitprojekte IKON (ca. 25.000 m², Fertigstellung 2025) und Güterwerk (ca. 8.200 m², Fertigstellung 2023) setzen den Standard für moderne Arbeitswelten am Standort.
- Bildung & Kreativwirtschaft: SAE Institute eröffnet im Güterwerk einen Campus (Audio, Games, Film, VFX, Content u. a.) – Talentmagnet mit ~1.200 m² Ausbildungsflächen.
- Bestandsmodernisierungen (z. B. „Kohlektiv“, modernisiert 2020–2022) und Wohnprojekte im erweiterten Umfeld (z. B. Kohlenhofstraße 60) zeigen den fortlaufenden Qualitätsschub
Energieangaben gemäß GEG für Neubauten vom 22.07.2026 - Gültig bis 22.07.2036
🔹 Art des Energieausweises: Vorläufiger Bedarfsausweis
🔹 Energiebedarf des Gebäudes (voraussichtlich): 68,3 kWh/(m²·a)
🔹 Energieeffizienzklasse (voraussichtlich): B
🔹 Wesentliche Energieträger für die Heizung: Fernwärme
🔹 Geplantes Baujahr: 2026
🔹 Primärenergiebedarf (voraussichtlich): 16,4 kWh/(m²·a)
📌 Die Angaben basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Der endgültige Energieausweis wird nach Fertigstellung des Gebäudes erstellt.
Hinweis
Die Abbildungen sind Visualisierungen und können von der tatsächlichen Ausführung abweichen. Alle Angaben beruhen auf den Unterlagen des Bauträgers bzw. Verkäufers. Wir übernehmen keine Gewähr für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgeblich sind allein der notarielle Kaufvertrag und die Baubeschreibung. Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Steuerliche Vorteile hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Diese Angaben ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
